Introducció
La tardor del 2022, la Confederació Empresarial Andorrana (CEA) va crear un grup de treball en què estaven representades totes les associacions empresarials vinculades amb el sector immobiliari (Col·legi Professional d’Agents de la Propietat Immobiliària, Associació de Propietaris de Béns Immobles i Associació de Contractistes d’Obra) així com les associacions representatives dels sectors més intensius en mà d’obra (Associació Eix Central i Ski Andorra).
L’objectiu del grup de treball era trobar una solució a mitjà i llarg termini per contribuir a resoldre la manca d’habitatge a preu assequible, que suposa un fre per a l’economia productiva del país i per a la competitivitat dels salaris.
Es parteix de la constatació que el mercat, fins i tot si s’aixequessin les mesures intervencionistes actualment en vigor, no podria per si sol donar resposta a una demanda d’habitatge a preu assequible per a les rendes més baixes.
D’entre els múltiples reptes que presenta la qüestió de l’habitatge, la CEA vol contribuir a resoldre el d’incrementar l’oferta d’habitatge a preu per a les persones que se situen principalment a la franja entre el salari mínim i el salari mitjà.
Parc Immobiliari de Protecció Oficial
L’objectiu d’aquesta iniciativa no és resoldre l’accés a l’habitatge de persones en risc d’exclusió social -qüestió igualment important, però que s’escapa de l’àmbit d’actuació de la CEA-, sinó bastir un parc d’habitatges de protecció oficial gestionat amb criteris empresarials.
En un horitzó temporal de quatre anys (2023-2027) es fixa l’objectiu ambiciós d’aconseguir que el 5% del parc immobiliari de lloguer sigui de protecció oficial. Tenint en compte que dels 44.000 habitatges que hi ha al país, 26.500 són habitatges de lloguer, es xifra aquest 5% en 1.325 habitatges. Amb una mitjana aproximada de 3 persones per habitatge, la mesura donaria resposta a la recerca d’habitatge assequible d’unes 4.000 persones, xifra que coincideix amb l’increment de població viscut a Andorra entre el 2019 i el 2023.
La iniciativa de la CEA és complementària i perfectament compatible amb d’altres iniciatives en marxa, impulsades pel Govern i els Comuns, que actualment treballen amb una xifra aproximada d’entra 300 i 350 nous habitatges de renda regulada per als propers anys. La feina que ja s’està fent permet rebaixar l’objectiu de la CEA i deixar-lo en un miler d’habitatges per als propers quatre anys.
Iniciativa públic-privada
Tot i que els costos de la construcció d’habitatges varien en funció de molts factors, per tal de fer un càlcul aproximat i un cop descomptat el cost del terreny, es calcula en 1850 euros el cost per metre quadrat d’edifici construït. Tenint en compte que la tipologia més habitual d’habitatge se situaria entre els 65m2 i els 70m2, això donaria un total de 90.000 m2 construïts (corresponents a 1.325 habitatges), als quals caldria afegir 13.500 m2 corresponents als espais comuns, fet que dona un total de 103.500 m2 amb un cost de 191,5 milions d’euros. A aquesta magnitud caldria afegir-hi el cost de les places d’aparcament, que es podria xifrar en uns 30 milions d’euros.
Tot plegat requereix una inversió de 221,5 milions, una xifra del tot inassumible únicament des del sector públic. En aquest sentit, cal tenir en compte que les inversions en habitatge del Govern per als propers quatre anys estan xifrades en 41,5 milions d’euros. Per tant, el sector privat hauria de contribuir amb una inversió aproximada de 180 milions.
La fórmula escollida per a la col·laboració públic-privada en la matèria és la de la concessió administrativa, mitjançant la qual l’administració pública cedeix de manera gratuïta i per un llarg període de temps terrenys edificables en els quals el sector privat porta a terme una promoció immobiliària que s’explotarà d’acord amb la regulació recollida al plec de bases i oferint als inversors una rendibilitat moderada.
Pla Sectorial
Es constata que la fórmula proposada per la CEA és la que -amb algunes variants- s’està seguint en algunes iniciatives endegades per alguns Comuns i pel Govern en els darrers mesos. Tot i així es considera convenient disposar d’un marc jurídic que permeti homogeneïtzar els mecanismes d’obtenció del sòl, així com donar una certa coherència a les diferents concessions administratives tot garantint la seguretat jurídica dels inversors.
En aquest sentit, les reunions internes de la CEA, així com les trobades mantingudes amb el Ministeri d’Ordenament Territorial i amb els diferents Comuns, han permès constatar la necessitat de modificar la Llei General d’Ordenació del Territori i Urbanisme, per permetre que els projectes d’interès nacional es puguin destinar a habitatges de protecció pública i per incloure les promocions d’habitatge de protecció pública en el llistat d’iniciatives l’informe preceptiu de les quals no és vinculant. Per a aquest segon cas, també caldria modificar la Llei de competències dels Comuns.
Un cop modificades les lleis, caldria aprovar un pla sectorial per a la promoció i construcció d’habitatges a preu assequible.
Més enllà de facilitar el mecanisme d’obtenció de sòl públic i homogeneïtzar els criteris de les concessions administratives, el pla sectorial també hauria de permetre una distribució proporcional dels habitatges de protecció pública en el conjunt del territori del país.
En aquest sentit, si prenem com a criteri de distribució la distribució actual de la població (no és l’únic criteri a tenir en compte, però probablement sigui un dels més rellevants), els 1.325 habitatges que cal construir s’haurien de distribuir a raó de 393 a Andorra la Vella, 259 a Escaldes-Engordany, 183 a Encamp, 179 a Sant Julià de Lòria, 148 a la Massana, 83 a Ordino i 80 a Canillo.
