Dictamen de la Confederació Empresarial Andorrana a l’avantprojecte de llei d’aprovació del règim jurídic aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent per al període 2027-2030
La Confederació Empresarial Andorrana (CEA) ha analitzat l’avantprojecte de llei d’aprovació del règim jurídic aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent per al període 2027-2030 que li ha estat tramès per part del Govern en el marc del Consell Econòmic i Social i, en virtut del que estableix l’article 32 de la llei 32/2018, del 6 de desembre qualificada, d’acció sindical i patronal emet el següent dictamen:
Consideracions prèvies
La CEA vol recordar, en primer lloc, que és una organització empresarial transversal que representa organitzacions empresarials sectorials i empreses associades a títol individual que, en el seu conjunt, representen el 50% dels llocs de treball del sector privat del país. Les empreses representades per la CEA, per tant, també pateixen la pressió inflacionista sobre els salaris derivada de la manca d’habitatge a un preu assequible.
Així mateix, la CEA també compta entre els seus associats a l’Associació de Propietaris de Béns Immobles, els drets i interessos dels quals també han de ser tinguts en compte a l’hora d’abordar la qüestió que tracta el present avantprojecte de llei.
La CEA té entre els seus principis fundacionals la defensa de l’economia de mercat i del principi de llibertat de pactes entre les parts pel que fa als contractes de dret privat; també, evidentment, dels contractes d’arrendament d’habitatge. En aquest sentit, la pròrroga forçosa i la congelació de rendes a què s’ha sotmès el mercat de l’habitatge residencial han contribuït a crear diverses distorsions en aquest mercat, essent les dues més importants la disparitat entre el mercat sotmès a intervenció i el mercat lliure i la desincentivació de l’oferta d’habitatge de lloguer residencial fruit de la manca de seguretat jurídica.
Tot i així, la CEA entén que la desintervenció del mercat de lloguer residencial ha de ser gradual i progressiva, per evitar un efecte rebot de les rendes que contribuiria a agreujar el problema.
Finalment, en la línia del ja expressat des de la CEA de manera reiterada, la desintervenció del mercat d’habitatge de lloguer -mesura que resulta necessària- no resoldrà, per ella mateixa, el problema més fonamental: la manca d’habitatge de lloguer assequible. A tal efecte, cal seguir insistint en desenvolupar un marc jurídic que fomenti incentivi la construcció d’habitatge assequible per part dels agents privats, així com un increment progressiu del parc d’habitatge de renda regulada que hauria de fer objecte d’un programa de col·laboració públic privada.
Consideracions sobre l’articulat
Article 2: Actualització de les rendes en cas de formalització d’un nou contracte d’arrendament d’habitatge.
Entenem que l’objectiu d’aquest article és, com el seu títol proclama, actualitzar les rendes dels habitatges de lloguer. Segons les dades facilitades pel Govern durant els debats sobre la qüestió de l’habitatge que han tingut lloc al Consell Econòmic i Social, les rendes dels habitatges intervinguts més antics -anteriors al 2012- tenen una mitjana de 7,9€/m2, mentre que les rendes del mercat lliure més actuals -contractes formalitzats el 2024 i 2025- tenen una mitjana de 17€/m2; essent la mitjana de tots els contractes de lloguer -intervinguts i no intervinguts- de 13,5€/m2.
Per tant, l’actualització de rendes continguda a l’article és insuficient si el que és pretén és reduir al màxim la diferència entre els dos mercats -intervingut i desintervingut- per tal d’acabar amb aquesta distorsió. A tal efecte, es proposa en un 2% la repercussió anual prevista a la taula continguda a l’article esmentat.
Article 3: Actualització de rendes per als contractes d’arrendament d’habitatges amb un preu per metre quadrat inferior al preu assequible del parc públic de la parròquia corresponent.
Entenem que en aquest cas, per una qüestió d’equitat, s’hauria de permetre una actualització més ràpida de les rendes, ja que cap renda d’habitatge no pot quedar de manera forçada situada per sota de les rendes de preu assequible. Si aquesta actualització no es vol fer de manera immediata, es proposa reduir el termini dels tres anys previstos a l’articulat a dos anys.
Disposició final tercera. Programa d’incentius econòmics i fiscals per construir i rehabilitar edificis d’habitatges de lloguer a preu assequible.
Es valora positivament l’encomana al Govern de la creació d’aquest programa, però entenem que la qüestió de l’increment de l’oferta de lloguer a preu assequible ha de ser objecte d’un esforç transversal molt més profund, que abasti també els projectes de col·laboració públic privats, en què les administracions públiques posin sòl a disposició de manera gratuïta i estableixin la regulació corresponent per tal que agents privats, amb una inversió vehiculada a través de les entitats financeres i executada en el marc d’una concessió administrativa, duguin a terme les promocions d’habitatge i la seva gestió posterior.
Valoració general
Entenem que el projecte de llei cerca un equilibri entre el dret a la propietat privada i el dret a un habitatge digne, recollits com a principis rectors de l’economia a la Constitució. En aquest sentit, però, cal fer notar que el text de l’avantprojecte de llei és clarament protector de la part arrendatària, ja que els augments de renda permesos per al període 2027-2030 donarien un resultat que encara és clarament inferior a la renda de lloguer mitjana existent en els contracte formalitzats a amb posterioritat al 2021 i, per tant, no sotmesos a cap tipus d’intervenció o pròrroga forçosa.
Aquest desequilibri, com ja s’ha explicat suara, farà que persisteixi -almenys durant uns anys- una dualitat entre el mercat de lloguer residencial sotmès a intervenció i aquell regit per la llibertat de pactes.
D’altra banda, el règim d’excepcions i de salvaguardes previst a diversos articles del projecte de llei també segueixen el principi general de protegir eminentment la part arrendatària. El fet de perpetuar una certa posició de desprotecció per a la part arrendadora contribuirà a desincentivar la construcció d’habitatge de lloguer residencial per part dels agents privats.
